Длительная стагнация, которая началась еще в конце 2014 года, и отсутствие всплесков активности в типичные для рынка периоды подъема дают все основания полагать, что рынок недвижимости, как Ступинского района, так и всей России вступил в фазу серьезного кризиса. Переждать столь масштабный катаклизм вряд ли получится, и как не противятся этому продавцы, но снижать цены им все же придется.
Подоплека кризиса
Несмотря на наступление сезона высокого спроса, в осенние месяцы 2015 года чуда не случилось: активность покупателей выросла всего на 11% по сравнению с прошлогодними показателями. И даже «просевший» в очередной раз рубль не смог стать катализатором активности на рынке недвижимости, в отличие от осени 2014 года.
Надежды на краткосрочность кризисных явлений постепенно рассеиваются. По всем признакам становится ясно, что мы наблюдаем наиболее масштабный кризис в стране со времен распада Советского Союза. Ухудшение отношений с Западом и передел сырьевых рынков крайне негативно сказались на всех сферах отечественной экономики.
Из-за международных санкций рынок дешевых ресурсов стал недоступным для российских финансовых компаний, кроме того, продолжается отток капитала из страны и снижение стоимости энергоресурсов. Эти факторы стали причиной дефицита денежных средств в казне, справиться с которым не помогает даже значительная девальвация национальной валюты.
Затяжной спуск
Прогноз на ближайшую перспективу неутешителен. Цена нефти приближается к 40 долларам, чему способствует стагнация экономики Китая и снятие нефтяных ограничений с Ирана. Вероятность отмены западных санкций ничтожно мала, поскольку Минские соглашения так и остаются невыполненными. Продление заморозки пенсионных накоплений сигнализирует о серьезной нехватке финансов в бюджете, пополнить который правительство пытается за счет своих граждан.
По официальным прогнозам в 2016 году, несмотря на планируемое увеличение ВВП, доходы населения не вырастут, мало того, уровня 2014 года они достигнут только в 2019 году. Потребление и инвестиции продолжат свой курс на снижение. Все вышесказанное означает, что платежеспособность населения будет недостаточной для восстановления спроса на недвижимость, а цены на жилье, не отвечающие современным российским реалиям будут существенно скорректированы.
Перекосы рынка
Уже сейчас в Москве и области предложение новостроек превысило 6 млн. объектов, что является максимальным значением с 1990 года. Вторичный рынок тоже бьет рекорды: предложение на нем (в количественном выражении) выше среднестатистических показателей на 40-50%. И это еще не предел. Рост миграции из России может стать причиной появления на рынке квартир, которые ранее скупались в инвестиционных целях. А отсутствие субсидируемой ипотеки, как на первичном рынке, приведет к еще большему затовариванию вторичного рынка недвижимости.
Премьер-министр Дмитрий Медведев 29 февраля подписал постановление правительства о продлении до конца 2016 г. программы субсидирования ипотеки на первичном рынке. Наряду с огромным объемом предложения спрос в некоторых сегментах упал почти на 70% по сравнению с прошлым годом. При этом на первичном рынке, поддерживаемом государством, активность покупателей намного выше, чем на вторичном. Отчасти это связано и с более разумными ценами, выставляемыми застройщиками.
Снижение цен неизбежно
Подводя итог можно сказать, что времена «шальных денег» на рынке недвижимости уходят в прошлое. Основной объем платежеспособного спроса был исчерпан еще в начале кризиса в 2014 году, а восстановление былой платежеспособности граждан, как говорилось выше, ожидается не ранее 2019 года. По нынешним ценам купить квартиру могут только очень состоятельные граждане. А они, как говорится, скупились уже на несколько поколений вперед. Чтобы приобрести жилье смогли люди, действительно нуждающиеся улучшении жилищных условий, цены должны изрядно «похудеть».
Именно снижения стоимости жилья на 5-10% и ожидают эксперты АН «Ступино Недвижимость» в ближайшие три-шесть месяцев, в основном за счет весенне-летних акций и специальных предложений. В течение 2016 года жилье потеряет в цене еще 15-20%. Можно сказать, что процесс уже начался: за четвертый квартал 2015 средняя стоимость «квадрата» в новостройках Ступинского района снизилась почти на 5%. На вторичном рынке ситуация схожа: без значительной уступки продать квартиру практически невозможно.
Минимум снижения следует ожидать в секторе новостроек, цена продаж в которых все более стремится к нижней планке, определенной себестоимостью строительства, которая в свою очередь стремительно повышается вместе с ростом стоимости стройматериалов. Также не следует ожидать существенного снижения цен в наиболее дешевом секторе загородной недвижимости (пустые земельные участки и участки со строениями), которая постепенно меняет предназначение – статус «место отдыха горожан» меняется на «инструмент выживания в кризисных условиях».