Ступино будет развиваться в сторону промышленности.

Игорь Разлуцкий, председатель совета директоров компании “КомСтрин”, уверен: ему и его партнерам безумно повезло в том, что начало их карьеры пришлось на становление рынка недвижимости в России. “Мы реально прожили несколько очень интересных жизней. Многое сделано, но многое еще впереди”, — считает он.




— Ваша карьера может служить иллюстрацией развития московского рынка недвижимости — от стихийного риэлторского бизнеса до его цивилизованной организации.

— Вы считаете, что сейчас у нас уже цивилизованная организация? Думаю, что весь российский рынок недвижимости до сих пор находится в стадии бурного развития. И возможно, что через 10-15 лет журналисты, беря интервью у бизнесменов, будут задавать вопросы: “Расскажите, как вы в 2006-2007 гг. начинали в условиях дикого рынка и как смогли прийти к цивилизованному состоянию?”

— Сейчас масштабы вашей деятельности другие. А начинали вы с операций, которые крупномасштабными не назовешь…

— В то время они мне казались огромными. Мы все начинали с нуля. Не понимали, как строить бизнес, потому что никогда не учились в бизнес-школах, у нас было просто высшее образование. Выстраивали какие-то структуры. Тогда нам это было интересно, мы делали дело, которое любили, и никогда не думали, большое оно или маленькое.

Масштабов своей деятельности я никогда не оценивал. Всегда ставил себе задачу, думал, как ее решить, решал, получал результат, а вместе с ним — и удовлетворение. Оценка сделанного приходит позже. Возможно, для кого-то масштабы нашей деятельности покажутся несерьезными, для кого-то — грандиозными.

В любом случае бизнес — это всегда три вещи. Во-первых, должны быть четко определены миссия и стратегия. Во-вторых, для выполнения поставленных задач должны быть люди. Третье — это финансы.

— Кстати, о финансах. Где вы взяли свой первоначальный капитал?

— В тумбочке. Мы начинали с заемных средств.

— Но их просто так ведь не дают?

— Заемные средства всегда дают под проценты. В то время еще можно было без обеспечения получать кредиты. У меня было много доверительных кредитов. Вся страна так жила. За 15 лет в бизнесе с 1992 г. ни одного невозвращенного кредита у меня не было.

— Ваша карьера развивалась зигзагообразно: вы были и риэлтором, и чиновником, теперь вот девелопер.

— Мне кажется, наоборот, она очень последовательно развивалась. Чиновником я никогда не был. Работал гендиректором ГУП “Управление внебюджетного строительства Московской области”. Это разве чиновник?

— Вас называли [Леонидом] Краснянским Московской области.

— Да ладно вам, такое сравнение! Я очень уважаю то, что было сделано в Москве департаментом инвестиционных программ [строительства], и действительно хотелось повторить это в Московской области. Но ГУП — это государственное унитарное предприятие, учредителем которого являлась Московская область. Я был всего лишь директором коммерческой организации.

— Опыт, приобретенный во время этой работы, и какие-то связи, налаженные в то время, помогли вам в дальнейшем построении вашей карьеры?

— У любого человека есть круг людей, которым он нравится и которые ему нравятся. В дальнейшем кто-то отсеивается, кто-то остается. Эти контакты вам по жизни помогают, и наоборот.

— Насколько значим административный ресурс в жизни девелопера? У вас он есть?

— Административный ресурс для девелоперов важен. Это ускорение процесса. Мы стараемся работать абсолютно понятно и законно. У нас не было еще такого случая, чтобы чиновники нас не услышали. Потом, в жизни действует такое правило: “Как ты относишься к людям, так и они к тебе”. Если ты с открытой душой и чистым сердцем относишься ко всему обществу, то это общество тоже волей-неволей помогает тебе. Живи честно, живи порядочно, и к тебе будет точно такое же отношение. Вот и весь административный ресурс.

— Вы верующий человек?

— Нет. Пока нет.

— Можно уточнить, кто вы по образованию?

— Физик. Окончил Московский физико-технический институт. Из него много людей ушло в бизнес. Было время, когда ученые не были сильно востребованы, поэтому многие переквалифицировались. Ряд выпускников нашего института занимают ведущие позиции в бизнесе.

— Обратно в науку не тянет?

— Тянет. Но, наверное, уже не смогу. Чтобы стать чемпионом мира по фигурному катанию, надо заниматься с шести лет или даже с трех. Для того чтобы чего-то достичь в науке, на нее нужно всю жизнь положить. Если ты сделал перерыв, то это будет уже ни то ни се. В настоящий момент я могу быть уже только администратором, управленцем, менеджером. Ученым — не получится.

— Значит, вы из физиков переквалифицировались в риэлторы и создали первое агентство недвижимости — “Гильдия”?

— Да, первой была “Гильдия”, второй компанией было Московское инвестиционное агентство недвижимости (МИАН).

— Расскажите, как вы с Александром Сенаторовым создавали МИАН?

— Уже трудно вспомнить, как тогда все создавалось. Собрались три человека: один — директор, другой — заместитель, третий — бухгалтер, вот и получилась фирма. В 1990-х гг. риэлторский бизнес существовал исключительно как посреднический между покупателем и продавцом. В 1995 г. мы поняли, что в этот бизнес надо вводить финансы, стали покупать и продавать квартиры, т. е. зарабатывать уже на инвестициях. Дальше МИАН развивался по пути инвестирования, становясь все более крупным.

— А почему вы из риэлторов ушли в девелоперы?

— В какой-то момент я понял, что операции по сделкам с квартирами мне перестали быть интересными. Уже был понятный накатанный механизм, ясно, как привлекать клиентов, как продавать, какие документы нужны. Бизнес стал достаточно технологичным. А мне все время хотелось развиваться. Я думал о том, что можно сделать нового. Это новое явилось логическим продолжением старого: если квартиры продают, то кто-то их строит. Квартиры, которые мы продавали, не всегда устраивали нас по качеству. Тогда и появилась мысль самому заняться поиском площадки, найти финансирование и построить то, что задумано тобой и твоей командой. Так возникла девелоперская компания “КомСтрин”.

— А почему не сразу в рамках МИАН — впоследствии он ведь тоже занялся девелоперской деятельностью?

— Когда я продал свою долю в МИАН, он был чисто риэлторской структурой. Саше [Сенаторову] было намного тяжелее развиваться как девелоперу. Если я освободился от всего и решил начать жизнь заново, то на нем висел груз проблем большой фирмы, требующей постоянного внимания.

— Когда вы начали девелоперские проекты, как вы их финансировали? Это ведь другой масштаб. Вам банки помогали?

— Первым банком, который поверил в нас в сложные времена — в 2000 г., был СДМ-банк. Потом, когда мы отладили технологию получения кредитов, были другие. Для банка важно, чтобы была соблюдена формальная процедура, количество денег при этом уже не так важно. Крупные банки дают крупные кредиты, средние банки дают средние кредиты.

Это не вопрос масштаба, а вопрос технологии и правильной презентации. Банк должен понимать, что у вас есть интересный для него проект и что за этим проектом стоят люди, которые способны его осуществить. Тогда шансы на получение финансирования велики.

— Сейчас многие девелоперы жалуются, что банки не дают кредиты. Значит, они просто не умеют показать товар лицом?

— Если проект хороший, то под него всегда можно получить кредитование.

— Даже западное?

— С ним сложнее.

— А каких денег в последнее время больше на рынке — наших или западных?

— Как только они пересекают российскую границу, они все становятся нашими.

— С какими банками сейчас работает “КомСтрин”?

— Стратегические партнеры “КомСтрин” — это Газпромбанк, Промсвязьбанк. Начали работать с Петрокоммерцбанком, КБ “Электроника”. Сейчас нас уже хорошо воспринимают во многих крупных банках. На сегодняшний день у “КомСтрин” более 80 взятых и возвращенных в срок кредитов.

— А почем вы деньги брали в те времена, когда начинали, и сейчас?

— Когда мы начинали, кредитовались под 10% в месяц, потом доходило до 18%. Сейчас финансирование наших строительных проектов стоит от 12% до 15% годовых.

— Диверсификация бизнеса — это ваше сознательное решение?

— Сегодня наша компания специализируется на подготовке и реализации инвестиционных проектов в различных областях: многоквартирные жилые дома, коттеджные поселки, коммерческая недвижимость. Это одновременно наша и сильная, и слабая сторона. Мы развивались вместе со страной: накапливали свои финансовые возможности, осуществляли задуманные проекты. Конечно, наделали много ошибок.

В будущем произойдет расслоение и девелоперы поделятся на тех, кто занимается, например, только складскими помещениями, а кто-то — только офисами или жильем. Зато сейчас у нас есть возможность выбора. В наших активах имеется ряд красивых знаковых проектов, которыми можно гордиться. Например, коттеджный поселок на воде “Зеленый мыс” с собственным яхт-клубом.

— Вы сами яхтсмен?

— Да. Сейчас у меня парусная яхта Jeanneau 35 футов.

— А какие у вас еще увлечения кроме яхтинга?

— Горные лыжи, бадминтон, бег очень люблю. Стараюсь жить подвижно. Если есть время.

— Вернемся к вашим поселкам…

— “Зеленый мыс” выиграл золотую премию “Поселок года” в номинации бизнес-поселков и Гран-при среди всех других номинаций, что является хорошей оценкой нашей деятельности. На этом строительстве мы набили много шишек и сейчас можем смело сказать, что теперь умеем строить большие коттеджные поселки.

— А какие ошибки были вами допущены?

— Неисправимых не было. Были технические ошибки, которые привели к потере времени. Главное — мы сделали правильный ход: оставили всю береговую полосу под прогулочную общественную зону, не раздробили ее на части, как это было принято пять лет назад, когда у каждого дома делался свой выход к воде, огороженный забором.

Сейчас мы понимаем, как строить не только большие коттеджные поселки, но и городские поселения, где будут и коттеджи, и таун-хаусы, и малоквартирные дома, с полной инфраструктурой, школами, детскими садами. И мы считаем, что за такими проектами — будущее.

— То есть вы положительно оцениваете заявленные мегапроекты на загородном рынке?

— Я верю в эти проекты. Они осуществимы. Если наша страна будет развиваться такими же темпами, то деньги в Россию придут. Они уже приходят.

— У “КомСтрин” есть мегапроекты?

— Есть. Мы сейчас начали осваивать 200 га земли по киевскому направлению, рядом с д. Елизарово. Это 21-й км от МКАД и еще в сторону, противоположную Внуково, километров пять. Там будем строить, по сути, город с большими улицами, 3-4-этажными домами, таун-хаусами, офисами, детскими садами, парикмахерскими, конным клубом — в общем, всем, что только можно придумать.

— Каков объем инвестиций?

— Около $0,5 млрд. Мы планируем 2400 домовладений, из них примерно 900 квартир, 500 таун-хаусов, 100 “твинсов”, остальное — коттеджи. Проект рассчитан примерно на 5-6 лет. На Киевском шоссе это будет первый большой поселок, который будет реально сделан.

Еще один большой проект мы разрабатываем вместе с Петрокоммерцбанком. Хотим сделать некую модель “поселка городского типа”, которую потом можно будет тиражировать. Земельный участок расположен рядом с д. Картмазово в 5 км от Москвы. Площадь участка — 36 га, мы будем строить 3-4-этажные красивые домики с полной инженерной и социальной инфраструктурой. Как раз займемся строительством малоэтажной России.

— Такой сетевой загородный проект?

— А почему нет? Мы умеем развивать такие куски земли. У нас сильная команда — с хорошими мозгами, и людям нравится то, чем они занимаются, они “болеют” и живут этим. Мне повезло. Я работаю вместе с талантливыми и умными людьми, Каждый из них — личность: Максим Сотников, Владимир Пиевский, Сергей Кузнецов, Александр Феоктистов.

— Расскажите про проект технопарка в Ступине.

— Это не технопарк. Задача — построить индустриальный парк. Эта тема тоже не просто так возникла. Ступино будет развиваться в сторону промышленности. Туда пришли Mars, “Кампина”. Логично было предположить, что и остальные территории пойдут под производство. Поэтому ничего тут сверхъестественного нет, и никаких особых рисков мы не видим. Будет развиваться промышленность, будет развиваться город — ему понадобится больше рабочей силы, и людям надо будет где-то жить. В настоящее время мы разрабатываем градобоснование под эту идею. В пригороде — промышленность, вокруг — жилье.

Сейчас делается генеральный план развития территории, продумывается ее зонирование и утверждается на всех необходимых уровнях. В течение года будут определены конкретные параметры будущей застройки. Мы собираемся развивать этот проект поэтапно. Специально ездили в Германию, США, ЮАР, смотрели, как индустриальные парки устроены. Это обычный коттеджный городок: дорожки симпатичные, освещение, стоянки для машин, супермаркет, а вместо коттеджей на территории в 1-2 га находятся заводики. Все тихо, спокойно, красиво.

— Как насчет городской недвижимости?

— Все зависит от земли. Если когда-нибудь нам повезет и мы сможем получить кусок земли, который можно развить красиво, то, конечно, сделаем проект.

— Вы землю на вторичном рынке покупаете или в тендерах участвуете?

— Мы землю и выигрываем на тендерах, и покупаем на вторичном рынке, и даже санируем промышленные территории.

— И как вам аукционная система в Москве?

— Правильная система. Честно получаешь участок земли, точнее — постановление правительства и инвестиционный контракт на него, а дальше начинаются чудеса.

— В Подмосковье проще найти землю?

— В Подмосковье больше земли для застройки. В Москве уже ни одного пятна пустого не осталось — одни только заводы, которыми нужно заниматься. Это большие территории, которые можно осваивать. К градостроительному развитию Москвы нужно подходить крайне аккуратно — смотреть, чтобы и транспортная доступность была, и дома были обеспечены социальной инфраструктурой, и т. д. В Москве проблема с транспортом серьезнейшая.

— Может, совсем прекратить застраивать Москву?

— Может быть. Но почему-то со времен основания Москвы она постоянно строилась. Можно сделать вывод, что Москва будет строиться всегда.

— Что за площадки у вас в городе?

— Мы не рекламируем площадки, пока точно не поймем, что будем с ними делать, и пока наши права на них не закреплены. У нас есть площадки и в Москве, и в области, и, как только мы поймем, что сможем сделать хороший проект, расскажем “Ведомостям”.

— Доводилось слышать много раз, что выделение участков в Подмосковье — вещь в себе. До этого может быть заявлена одна цена, а на деле получается другое.

— Мы покупаем на открытом рынке по рыночным ценам. У нас никакого “до этого” нет. Это не наш бизнес — мы покупаем готовый участок с понятными документами. Мы не участвуем в первичном получении земли.

— У кого вы покупаете?

— Сейчас много ленд-девелоперов, которые продают землю на этом рынке. Покупая у них, во-первых, вы выигрываете время, во-вторых, не занимаетесь тем, чем не умеете заниматься. Задача девелопера — найти кусок земли, который не нужен никому, и увидеть в нем то, что будет нужно всем через пять лет. То есть понять, как будет устроен рынок через пять лет.

Пять лет назад мы просчитали, что будет востребован такой коттеджный поселок, как “Зеленый мыс”, хотя в то время все маркетологи и девелоперы сказали нам, что это неправильный проект и неправильный формат — надо резать по гектару и продавать участки с заборами к воде. Но жизнь показала, что развитие недвижимости идет в сторону ее покупки средним классом и люди стремятся жить в поселениях с развитой инфраструктурой.

— Как вы сейчас оцениваете место компании “КомСтрин” на рынке?

— Я думаю, что мы находимся в первой десятке девелоперов Москвы. А если учесть наши региональные амбиции, то можем рассчитывать и на более высокое место.

— А конкуренты кто?

— Есть ли конкуренты на развивающемся рынке? Я думаю, что конкуренция здесь скорее в сфере идей, концепций. Реальная конкуренция начинается, когда ты уже построил объект и выносишь свой продукт на суд покупателя. Конкуренция может быть только за покупателя, который оценит, правильно ты думал три года назад или нет.

— “Зеленый мыс” конкурирует с “Лазурным берегом”?

— Думаю, что нет. Наш поселок уже практически распродан. И как только там продастся последний коттедж, цены на поселок тут же вырастут вдвое. Это уникальный проект в уникальном месте. Второго такого не будет.

— Когда на нашем рынке произойдет классическое деление на инвесторов и девелоперов, а не будет, как сейчас — “два в одном”?

— Мы стремимся стать классическими девелоперами. Стараемся привлекать инвесторов, на их деньги развивать проекты и их реализовывать. Это следующий этап нашего развития. Задача “КомСтрин” — не инвестиционная деятельность, мы управляем проектами и деньгами инвесторов. Размер нашего вознаграждения делится на две части: ежемесячные поступления, чтобы компания могла работать, и премия, которая привязана к доходности проекта.

Подрядчиков, архитекторов и т. п. мы выбираем по тендеру. Это дает возможность найти на рынке новых людей, которые хотят активно работать. И помогает ориентироваться в ценах на услуги. Мы никогда не берем компанию, которая предлагает самые дешевые цены.

Хотя в основном наша жизнь устроена так, что сначала не на тендере выбираются компании, а по знакомству, из ближнего окружения, приятных тебе людей. Это так называемый первый тендер. Ваше участие в тендере — ваша предыдущая жизнь плюс ваши контакты.

— Вы работаете с какими-то консалтинговыми компаниями?

— Когда у нас какая-то задача, мы собираем сведения у многих компаний, среди тех, кого считаем профессионалами на этом рынке. Но консультанты, с которыми мы сотрудничаем, чтобы оценить проект и его ликвидность, оперируют понятиями сегодняшних цен и ликвидности, они дают нам срез сегодняшнего дня — информацию, что было бы, если бы проект был реализован сегодня. Им тяжело понять, что будет завтра. Для нас же важно понять, почувствовать, просчитать, что будет востребовано завтра. Это уже наш талант, наше искусство. Это не задача консультанта. К тому же мы и сами консультанты.

— Качество предоставляемой информации вас удовлетворяет?

— С любой информацией надо уметь работать, в ней могут содержаться ошибки. Но если вы накладываете одну информацию на другую, ошибки исчезают. Видите, сколько умных вещей приходится делать девелоперу? В том числе понимать, куда пойдет рынок.

— А куда он пойдет?

— Московская область будет активно развиваться, будут появляться города-спутники. Те, кто живет в Москве и в Подмосковье, — одни и те же люди, они “переплелись” уже давно. Мы берем кусок земли и делаем на нем проект и для москвичей, и для жителей Московской области.

— Москва станет городом миллионеров?

— Центр любого большого города — это элитный район. Хотя вся Москва уже стала городом миллионеров: 1 млн руб. потенциально есть у всех, кто имеет квартиру в собственности.

— Расскажите о ваших региональных проектах.

— У нас есть несколько значимых, больших проектов в регионах. Сейчас начали застраивать центр Перми, на ул. Революции будем возводить очень красивые дома. Когда мы проходили архитектурный совет Перми, этот проект был встречен восторженно. Инвестиции в первую очередь (примерно 60 000 кв. м) составят около $100 млн. Это квартиры, офисы и торговые помещения. Очередей будет три, общая площадь комплекса составит около 120 000 кв. м. Площадь застраиваемого участка — более 6 га.

В Екатеринбурге мы проектируем мультиформатный поселок “Карасьеозерск-2”. Там и коттеджи, и таун-хаусы, и квартиры. Этот поселок находится в изумительном месте с огромными валунами, как в Финляндии. На сопке стоят сосны, вид необыкновенно красивый. Наш партнер по проекту — Владимир Головин, основатель и главный инвестор поселка “Карасьеозерск-1” (где живет чиновничья элита Екатеринбурга и области. — “Ведомости”). Несколько лет назад мы купили эту землю на аукционе и вместе с ним сейчас ее осваиваем.

В Петербурге начинаем складскую программу. Это новый для нас бизнес. Мы поняли на примере складского бума в Москве, как на этом можно заработать.

— IPO делать не хотите?

— У нас есть подобные предложения. Но надо понимать, что в размещении на бирже есть и плюсы, и минусы. С одной стороны, ты получаешь доступ к зарубежному рынку денег, с другой — ты теряешь управляемость, потому что у тебя появляется внешний акционер, с которым ты и по закону, и по совести должен совместно принимать решения. Мы сейчас серьезно думаем, как дальше развиваться, но скорее всего наш путь будет — не IPO. Но мы будем структурировать бизнес, приводить его в соответствие с западными стандартами бухгалтерской отчетности.

Наталья Самарина

Елена Никитина

Ведомости

22.05.2007, №91 (1865)