Обзор рынка Ступинской недвижимости (декабрь 2008 года).

Цены вырастут или упадут? Доносящиеся со стороны столицы вести о снижении цен на жилье напоминают новости с другого континента. Цены в Ступинском районе по прежнему отказываются сколько-нибудь подвинуться вниз. Ступинский рынок недвижимость замер. Объемы сделок сократились. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, рассчитывая приобрести жилье при падении цен. Но, вопреки ожиданиям, цены тоже замерли и не двигаются, как ожидалось, вниз. Что же происходит сейчас и произойдет дальше?

Что же происходит сейчас и произойдет дальше? Пробуем разложить задачку на составляющие. Выберем основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости применительно к Ступинскому району. Итак, начнем с Покупателей.

Покупатель-ипотечник. Из рядов Покупателей силами банков исключены так называемые ипотечники. Они практически пропали на рынке. Проблемы начались уже с августа. Обрадованные предварительными обещаниями банков о выдаче кредита незадачливые граждане старательно изучали цены на квартиры, осматривали предполагаемые покупки, некоторые вносили задатки, с которыми благополучно распрощались после отказа в этом самом кредите. Но, со временем задумавшиеся об ипотеке граждане, вернулись к реальности. Банки ипотечных кредитов не дают. По крайней мере, среди покупателей таковых обнаружено не было. Несмотря на заверения о продолжении выдачи ипотечных кредитов Сбербанка, банка Возрождение, ступинские агентства недвижимости перестала одолевать та часть населения, которая предполагала приобрести жилье за счет ипотечного кредитования. Сильно ли это повлияло на рынок? Да нет. Доля на рынке ипотечных сделок ничтожна. Шуму от слова ИПОТЕКА много. Но вот до сделки доходят не так часто. У риэлторов при слове клиента «ипотека» возникает та же реакция как у обычного гражданина при фразе «стоматологический кабинет». 

Покупатель-переселенец. Приезжающий из другой местности гражданин, обладающий некой суммой на приобретение жилья, происхождение которой, как правило, от продажи недвижимости в другом регионе. Это та категория, которая не может сидеть, выжидать более удобного времени для приобретения. Им необходимо где-то жить. Объем спроса в этой категории не только не уменьшился, но и постоянно увеличивается. Строительство промышленных предприятий и размещение новых инвестиционных проектов в Ступинском районе приводят к повышению спроса на жилье.

Покупатель-инвестор. Эта категория покупателей, влияющих, как правило, в основном на новостройки в стадии строительства. В начале строительства жилого дома цена квадратного метра, как правило, невысока, нередко практически равна себестоимости. Обнаружившие высокую доходность при операции покупки на стадии котлована и продажи после сдачи объекта в эксплуатацию нацелены на новостройки. Посему рассмотрим с учетом этой категории главу «новостройки».

Покупатель-для себя. Итак, образ ступинца, приобретающего жилье не для перепродажи и без использования ипотечного кредитования. Это, как правило, гражданин, имеющий стабильный высокий доход. Бизнесмен, менеджер среднего или высокого звена, высококвалифицированный рабочий, служащие с высоким доходом (немало и таких). Доходы этих категорий граждан в Ступинском районе пострадали от наступающего кризиса мало или еще не пострадали. Предприятия пока работают, бюджет зарплату платит. Но вот у этой категории Покупателей сегодня больше всего вопросов. С одной стороны желательно и выждать, с тем, чтоб при падении цен в соответствии с прогнозом «специалистов по кризисам» выгадать в цене. Но другой стороны встает вопрос: В чем держать сбережения? Рубль? Относительно доллара стабильно падает. Пока. Нежелательно терять. Доллар? Он пока в росте, но понимание того, что бумага не имеет практического обеспечения и его падение, когда произойдет, то сразу до стоимости фантика. Евро? Несколько надежнее доллара. Но европейская экономика настолько тесно увязана с американской, что крах доллара вызовет неминуемый паралич европейской экономики и соответственно, у евро меньше чем у того же рубля шансов выстоять. И подобные размышления подталкивают к безотлагательному приобретению недвижимости. 
Теперь о Продавцах. Начнем, пожалуй, с Продавцов вторичного рынка.

Продавец-банкрот. «Кризис-98» подарил рынку недвижимости немало горе-бизнесменов и просто нерасчетливых предпринимателей, пустившихся по волнам бизнеса без компаса. В течение 2-х месяцев он перенес их из категории Покупатель в категорию Продавец, причем в категорию Продавец-срочник. Продать необходимо было срочно и по любой цене. На фоне общего «Кризиса-98» эта категория в одночасье обрушила цены на недвижимость. Сегодня на рынке эта категория на сегодняшний день пока отсутствует. Пока.

Продавец –переселенец. В отличии от Покупателя –переселенца этого никто особо не подгоняет. Начать процесс переезда в другое место можно и спустя какое-то время. Демпинговых цен от переселенцев не дождешься.

Продавец –улучшенец. Стремление улучшить свое жилище приводит к продаже старой квартиры и покупке новой. Часто в новостройке. И весь расчет цен строится вокруг стоимости и качества новостроек в Ступинском районе. По сути это основной продавец в Ступино.
И вот мы потихонечку подобрались к основному фактору, влияющему как на цены на жилье в Ступино и районе, так и на объемы сделок на рынке ступинской недвижимости. Это новостройки Ступино и Ступинского района.
Новостройки. Попробуем разобрать кто, где, из чего и как строит. 

Рейтинг привлекательности новостроек Ступинского района.
Рейтинг привлекательности новостроек Ступинского района.
Тауннхаусы
Тауннхаусы
Надежда
Надежда
Мадригал
Мадригал
Жилстрой
Жилстрой
ИКМО
ИКМО
Городище
Городище
Малино
Малино
Семеновское
Семеновское
Татариново
Татариново

Воспользуемся рейтингом привлекательности новостроек (учитывающий качество, темпы, стадию строительства, надежность инвестора/застройщика).
Отсутствие резких изменений в темпах строительства и демпинговых цен указывает на стабильность ситуации в целом. По-прежнему в группе аутсайдеров только проблемные объекты: микрорайон Надежда, Калинина 20 (инвестор – ИКМО, Ипотечная корпорация Московской области) и отличающийся традиционно вялыми темпами строительства ООО «Мадригал». 

Впечатляют высокие темпы строительства в деревне Городище ООО «Дельфин».

Количество новостроек при участии АСР (Ассоциация строителей России) только увеличивается (60 - квартирный дом в Татариново сдан в эксплуатацию, продолжается застройка таунхаусов в Ступино по ул. Чайковского). АСР приступает к строительству в районе д. «Константиново» Ступинского района коттеджного поселка на700 домов площадью 100-150кв.м., с участками по 10 соток и планируемой ценой 25-40 тыс.руб. за 1кв.м..

В целом, напрашивается вывод: или кризиса на рынке недвижимости Ступинского района нет как такового или он проходит мимо нашего района.
Так что снижение цен возможно вероятно только под влиянием местных, ступинских факторов. Например, в результате масштабного строительства в Ступинском районе.
www.142800.ru